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テナントを探す際に『居抜き』『スケルトン』という記載をよく目にしてはいても「結局は工事するから同じ」「居抜きの方が解体が必要だから高そう」「そもそも居抜きって何？」と考えて軽視してはいませんか？ 『居抜き』『スケルトン』の選択は、テナント選びの入口にして今後のコンセプトや予算を大きく左右する重要なポイントなのです。 本記事では居抜き工事の内容やコストを抑えるポイントを紹介していますので、開業資金を抑えたい方は、是非ご参考ください。
テナントを借りてから実際に開業するまでは、必ずと言っていいほど内装工事が必要です。
開業準備において、この工事費用がコスト負担の大きい項目のひとつであり、居抜き物件の工事を『居抜き工事』、スケルトン物件の工事を『スケルトン工事』と呼びます。
まずは、『居抜き』と『スケルトン』の具体的な違いから解説します。
スケルトン物件とは、ビルの躯体と設備のみの状態で、床・壁・天井の内装などが一切なく、コンクリートや配管がむき出しの物件を指します。
何もないところから手掛けるため理想のレイアウトを実現しやすいのを特徴とし、テナントの募集数も多く、明確な条件や設計を持ってテナントを探している方に向いています。
居抜き物件とは、一言でいえばテナントの内装をそのままの状態で次の賃借人へ引き継ぐことを指し、解体・内装工事の無駄を省き、場合によっては造作や設備などが無償で提供されることもあります。
比較的に工事行程が少ないため、コストを抑えて早期開業したい方に向いています。
コンクリートむき出しの状態から全ての工事を必要とするスケルトン物件と比べて、居抜き物件は内装や設備が整っている事が多いため初期費用を大幅に抑え、かつ準備期間も短く済ませることができるのが魅力です。
次に、具体的な工事内容を紹介します。
居抜き工事には、外装工事と内装工事だけではなく、機器や設備のメンテナンスが加えられた３種類の工事項目があります。
外装工事は、建物の壁に穴を開けるなどの大がかりな工事になることもあり、外壁の色を変えるだけで建物全体の雰囲気を変えてしまうこともあるため、原則としてオーナー、または管理会社の許可が必要になります。
居抜きの外装工事の場合は、看板の差し替えの他に大がかりな工事を必要としないものも多いですが、トラブルを回避するためにも外装工事を行う際は事前に貸主の許可を得てから工事を行いましょう。
居抜き工事の中で最も工事に時間とコストを費やすのは内装工事で、工事範囲は一般的に以下の内容が多く検討されます。
・ファサード（店舗の正面の外観）
・壁、床、天井の張替え
・水回りの取替
・照明設備の取り換え
内装や設備が整っている居抜き物件であっても、そのまま開業できるケースはごく稀で、比較的新しく綺麗な状態であろうと、コンセプトの違いや清掃のみでは落とせない汚れ・キズ等があります。
特にファサードにおいては、店舗の顔であり第一印象を決める重要なポイントのため、最も力をいてれ改装されることが多いです。
以前から使用している機器や設備には、汚れはもちろん劣化していることも多く、開業早々に不具合が発生することも珍しくありません。
あまりにも状態が悪くなると、新しく買い替える必要も出てしまうため、事前にメンテナンスすることを推奨しています。
中古の機器や設備を使う居抜き物件では、屋内外の改装以外にもメンテナンスは必須です。
内装工事業者を選定する際は、工事実績だけではなくメンテナンスや故障した際の対応も十分かどうかも確認すると良いでしょう。
開業資金を大幅に抑えられると言われてはいても、全ての居抜き物件が少ない資金で開業できるとは限りません。
なぜなら、居抜き物件には居抜き物件ならではのコストが発生する可能性があるからです。
また、折角開業したにもかかわらず、居抜きならではのトラブルに見舞われて損することがないよう、事前に費用を抑えるための注意点を予防策や対処法と一緒に紹介します。
造作譲渡料とは、テナントに残されている機器や設備などを、本来の所有者である元のテナント主から買い取るための費用です。
無償で提供される事もありますが、契約内容によっては費用の支払いを必要とするケースもあります。
《予防策・対策》
契約内容を確認。
場合によっては価格交渉も可能。
前テナントが残した内装や設備を利用するために、消費電力やガス容量などの設備容量の調整や排水管の詰まりなどで追加工事が必要になることがあります。
見積り段階では予算の範囲内と思っていても、後に追加される工事により予算を大幅に超えてしまうことも珍しくありません。
《予防策・対策》
業務内容と工事内容の確認
経験豊富で信頼できる業者に依頼する
前テナントの内装設備や機器をそのまま利用することでコストを抑えることができるとはいえ、同時に老朽化の問題がついてまわるようになります。
長期にわたって利用する場合は、比較的早い段階で修繕や入れ替えが必要になるでしょう。
《予防策・対策》
信頼できる業者でメンテナンス・クリーニングを行う。
設備の保証書や説明書、メーカーの連絡先を確認。
設備にリース品が残っていないか確認。
原状回復とは、テナント退去の際に入居時同様の状態に戻す作業を指します。
多くのテナントはスケルトン状態で入居するためスケルトン状態に戻しますが、居抜きの場合は必ずしも入居時同様とは限りません。
ほとんどの居抜き物件は「例外」であり、本来は原則としてスケルトン状態へ戻す業務があります。
入居時にあった内装や設備の撤去を必要としないケースは稀なのです。
《予防策・対策》
原状回復義務の有無や範囲の確認
特に追加工事や設備の入れ替えによって営業できなくなってしまうと、工事費用だけではなく、機会損失や長期の業務停止により客足が遠ざかるなどの大きな損失を被ることになりかねません。
どちらも目に見えないところで発生して起こり得るトラブルのため、価格だけではなく信頼できる業者を選び、リスクを最小限に抑えることが重要になります。
新しくテナントを構え、居抜き工事を施す機会はそう多くないでしょう。
そのため、誰もが不慣れゆえに不安を抱えます。
当社では、居抜き工事の技術を兼ね備えた作業員と経験豊富な担当がお客様に寄り添って、開業に向けたサポートをしています。
また、引き渡して終わりではなく、開業後も責任を持って満足いただけるサポートができるよう取り組んでいます。
居抜き工事をご検討の方は、是非一度お問い合わせください。
