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賃貸物件の工事をする際に、必ず耳にするのが建物の「工事区分」です。 工事区分は「A工事、B工事、C工事」の３つに分けられ、貸主と借主の間でトラブルが起きないようにするため、費用の負担と責任の所在を決める重要な役割をになっています。 テナントで入居している方や、建物のオーナーの方へ向けて、それぞれの工事区分の違い、概要、注意点について分かりやすく紹介します。 是非、ご参考ください。
A工事、B工事、C工事は、建設現場における工事の区分の一つで、総じて工事区分と呼ばれます。
これらの工事区分は建物の工事を行う際に、誰が業者を選定し、誰が工事費用を負担するのかなどの役割を明確にするものです。
工事負担をスムーズに分担できるよう、そして区分ごとの負担と責任の所在を決めることでトラブルを防ぐことを目的としています。
これらA工事、B工事、C工事の違いを理解し、トラブルを回避していきましょう！
はじめに対象となる範囲がどこになるのか、しっかりと確認しておきましょう。
共用部分のトイレや通路、空調設備、照明器具など、どの範囲がどの工事区分に入っているか、物件によっても異なっています。
特にテナントが工事費用の負担をになうB工事区分、C工事区分の範囲はオーナーによって考え方も異なるので、事前に細かくチェックしておくべきでしょう。
テナントとして物件を借りている場合、解約をする際には現状回復義務が生じます。
原則、入居時と同じ状態に戻しての返却が義務化されているのです。
この現状回復工事にもA工事区分、B工事区分、C工事区分が大きく関わっており、オーナー資産になるものはA工事区分として現状回復義務はありません。
しかし例外的に、公共の部分を破損させてしまった際には修理代を請求されることもあるようです。
B工事区分、C工事区分の現状回復工事については、原則テナント側に義務があります。
工事区分を把握しておくことは、解約時にも大切な事柄となるのです。
A工事、B工事、C工事の区分方法を分かりやすく一言でいうと、どの場所を工事するのかで別れているということ。
それぞれ工事会社の指定や、工事費用負担などが異なってくるので、それぞれの特徴を詳しく説明します。
A工事は、建築物の建設や改修、増築などの大規模な工事を指し、一般的に建築物の構造に関わる重要な部分や、電気、空調、給排水などの設備工事を含みます。
内装の構造に大きな変更がある場合には、建築基準法に基づいて届出が必要になることがあります。
このA工事は物件オーナーの財産となるもので、オーナーが工事業者に発注し、工事費用を負担するものです。
主に公共スペース、エレベーターやトイレ、外壁、階段などはA工事区分にあたります。
B工事は、A工事よりも小規模な建設工事で、内装、防水工事、配線や設備の変更などが含まれ、建築物の構造に直接的に影響を与えない部分の工事を指します。
具体的には、配線工事、電気工事、空調工事、水道工事、防犯工事など。
所有権という観点で見ると、所有者は物件オーナーになるので、工事業者はオーナーが指定した業者に依頼することになるのです。
しかし、注意したい点は、工事費用はテナント側が負担するという事。
工事業者を選ぶのは物件オーナーであり、より良い工事を推薦されるままに発注することが多く、コストは一般的に高くなると言われているようです。
B工事に関しては、物件オーナーとの話し合いでA工事として受けてくれる場合もあるので、費用について心配な方は、一度交渉をしてみるのもいいでしょう。
C工事は小規模な工事で、設備や内装、塗装などの修繕やメンテナンス工事を指します。
照明器具や電話工事、床の張替えや内装など、言い換えればテナントの専用区分で、テナントが自ら工事業者を選び、工事費用を負担する工事です。
同じ工事費用を負担するB工事と違い、工事業者を選ぶことが出来るのでコストを抑えやすくなるでしょう。
また、物件オーナーを通さずにやり取り出来るので、効率的に工事が進みます。
C工事は解約時に、現状回復工事が義務づけられているものとなります。
場合によっては「A工事、B工事、C工事」のことを『甲工事、乙工事、丙工事』と呼ぶこともありますが、概要は同じです。
A工事、B工事、C工事では、各区分ごとに、業者の選定者と費用の負担者が異なります。
一般的には、上の図に該当する方が業者の選定と費用の負担を担います。
上記で解説した工事費用の負担については、あくまで一般的に多く見受けられるケースです。
契約内容によって異なるケースもあるので、借主と貸主間でどのように定められているのか確認し、事前に明確な同意が必要となります。
契約前には必ず工事費用についての話し合いを行い、負担割合や支払い方法などを明確にすることが重要です。
３つの工事区分の内、やはり最も揉めやすいのはB工事です。
先述の通り、業者選定と費用負担を片側が請け負うA工事とC工事と違い、B工事では、業者の選定を貸主が行うにもかかわらず、費用は借主が負担する仕組みとなっています。
そのため、借主と貸主間の認識の違いによるトラブルが起こりやすくなってしまいます。
工事を行う前は必ず工事区分について、認識の違いがないかをよく確認しておくと良いでしょう。
さらにB工事については、解約時にもテナント側が現状回復工事をすることになります。
原状回復工事にいくらかかるのかも、しっかりと確認しておきましょう。
一般的に工事区分は、建設業界での業務の区分や、契約書などでの取り決めに使用されることが多く”工事区分表”に記されています。
エリアごとに工事区分が異なり、工事費用の負担や責任の所在があやふやなまま工事を進めてしまうと、後のトラブルへと繋がるため、契約時には認識のズレがないよう確認しておくことが大切です。
また、それぞれの工事区分は多岐にわたり、業種や業態によっても異なる場合があります。
具体的な内容や特徴について詳しく知りたい場合は、専門家に相談するか、専門的な情報源を活用するといいでしょう。
弊社では、様々な業種や業態の施工実績で培ってきた専門的な知識やスキルをもとに、建物の工事を全面的にサポートしております。
ご相談は随時無料で承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
